Ratgeber

Immobilien am Balaton sind in den letzten Jahren zunehmen beliebter geworden – für Urlauber, Auswanderer aber auch Investoren. Das mediterrane Klima, die hervorragende Infrastruktur und medizinische Versorgung, das umfangreiche Freizeitangebot, die kulinarische Vielfalt und vieles mehr machen die Region besonders attraktiv. 

Die Zeiten von Niedrigpreisen für Immobilien in Ungarn sind zwar passé, die Preise angestiegen. Das Wertsteigerungspotential ist insbesondere rund um Héviz und Keszthely trotzdem weiterhin enorm. So konnten in Top-Lagen in Héviz in den vergangenen fünf Jahren teilweise Wertsteigerungen von über 50% erzielt werden. 

In unserem Ratgeber möchten wir Transparenz über den Kaufprozess einer Immobilie in Ungarn schaffen, häufig gestellte Fragen beantworten und Ihnen Tipps für die Wahl Ihrer Traumimmobilie an die Hand geben.

Prinzipiell unterscheidet das ungarische Privatrecht zwischen dem Erwerb von landwirtschaftlichen und nicht landwirtschaftlichen Flächen sowie zwischen dem Erwerb durch In- und Ausländer. 

Zur Übertragung des Eigentumsrechts ist ein schriftlicher Vertrag zu schließen, der von einem in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt zu erstellen und gegenzuzeichnen ist. Darüber hinaus ist die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Erst mit Eintragung ins Grundbuch erhält der Käufer das Eigentumsrecht an einer Immobilie. Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch muss innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrages gestellt werden, andernfalls droht eine Versäumnisbuße. Für die Eintragung fällt eine Gebühr von ca. 20 Euro pro Immobilie an. In der Regel erfolgt die Eintragung innerhalb von drei bis vier Wochen nach Antragstellung.

Der Abschluss eines Kaufvertrags ist auch ohne Einreise und persönliche Anwesenheit möglich. Die Verifizierung erfolgt in diesem Fall über Skype-Fernidentifizierung (vergleichbar mit Video-Ident). Unser Rechtsanwalt ist spezialisiert auf den Immobilienerwerb und unterstützt auch das Fernidentifizierungs-Verfahren. 

Auf Immobilienkäufe fällt eine sogenannte „Vermögensübertragungsgebühr“ an, die mit der deutschen Grunderwerbssteuer (GewSt) vergleichbar ist. Diese Gebühr liegt bei bis zu 4% des Verkehrswerts. Beim Kauf eines Baugrundstücks entfällt die Gebühr, wenn innerhalb von vier Jahren nach dem Erwerb ein Haus gebaut wird. Ist der Verkäufer der Immobilie umsatzsteuerpflichtig, so werden in den Kaufpreis 27% USt. miteingerechnet. Zudem ist jährlich eine Grundsteuer abzuführen. Diese variiert in ihrer Höhe jedoch von Gemeinde zu Gemeinde. 

Die Zahlung ist in beliebiger Währung vereinbar – üblicherweise zahlt der Käufer aber bei Vertragsschluss eine Summe von bis zu 20% des Kaufpreises an. Bei Scheitern des Vertrags durch Käuferverschulden wird die Summe vom Verkäufer einbehalten. Scheitert der Vertrag hingegen durch Verschulden des Verkäufers, so muss dieser dem Käufer die doppelte Summe zurückerstatten.

Anders als in Deutschland dürfen in Ungarn auch Rechtsanwälte Immobilienkäufe betreuen, nicht nur Notare. Oftmals sind Rechtsanwälte aufgrund ihrer Spezialisierung auf Immobilienkäufe Notaren sogar vorzuziehen. 

Die grundsätzlich vom Käufer zu zahlenden Anwaltskosten sollten 1% des Kaufpreises nicht übersteigen. Hinzu kommen 27% MwSt. - sofern der Anwalt unter das MwSt.-Gesetz fällt. Die genaue Höhe hängt davon ab, wie kompliziert der individuelle Fall ist, ob bspw. Vor- und Kaufvertrag geschrieben werden müssen und ob ein Kredit aufgenommen wird. 

Es ist deshalb ratsam einen seriösen und fachkundigen Rechtsanwalt bei der Hand zu haben, der einen zweisprachigen Kaufvertrag aufsetzt. Unser Anwalt unterstützt Sie hierbei und stellt sicher, dass beide Sprachversionen inhaltlich identisch sind. Die MwSt. entfällt bei uns.

Zahlreiche Immobilien am Balaton werden als reines Urlaubsdomizil oder als Kapitalanlage erworben. Allerdings zieht es Käufer in den vergangenen Jahren auch dauerhaft nach Ungarn, wofür eine Wohnsitzkarte benötigt wird, welche online beantragt werden kann. Hierfür benötigen Sie: 

• Vermögensnachweis
• Personalausweis
• EU-Krankenkassenkarte 
• Grundbuchauszug 

Nach dem Erhalt der Registrationsnummer liegt Ihre Registrationskarte bei der Einwanderungsbehörde bereit. Ihre Wohnsitzkarte wird automatisch nach Abholung der Registrationskarte zugeschickt. Die Experten von BLTN Partners unterstützen Sie im Einwanderungsprozess sehr gerne.

Wer der ungarischen Sprache mächtig ist, wird bei der Suche nach einer Immobilie am Balaton mitunter schnell findig. Allerdings gibt es große Unterschiede im Markt: Lage und Objektzustand beeinflussen den Preis teilweise signifikant. Auch die Bauqualität variiert stark. Oftmals wird die daraus resultierende große Preisspanne ausgenutzt und für Objekte in akzeptablem Zustand in B-Lagen zu hohe Preise aufgerufen. Hier ist es von Vorteil, wenn ein ortskundiger Experte vor Ort Sie über die aufstrebenden Lagen aufklärt und Sie dabei unterstützt, Ihren Traum zu verwirklichen. 

BLTN Partners nimmt Sie während des gesamten Kaufprozesses und gerne auch nach Vertragsabwicklung bei der Hand. Dank unseres über viele Jahre aufgebauten Netzwerks können wir Ihnen stets zuverlässige Partner vermitteln.

Der Wert einer Immobilie bemisst sich im Wesentlichen nach drei Faktoren: Bauqualität, Lage, Infrastruktur. Lage und Infrastruktur beeinflussen den Wert der Immobilie dabei besonders: Mitunter zahlen Sie in einer Top-Lage mit hervorragender Infrastruktur für mindere Bauqualität mehr als in B-Lagen für Top-Qualität. Die Nachfrage treibt hier den Preis. Es ist deshalb ratsam, sich immer selbst ein Bild von der näheren Umgebung und Infrastruktur zu machen und sich ggf. bei entsprechenden Experten über Pläne zur Erweiterung der Infrastruktur zu erkundigen. 

Aber auch der Faktor Bauqualität wird häufig unterschätzt. Häufig sind Mängel für den Laien auf den ersten Blick nicht erkennbar: Verkalkte Rohre, undichte Fenster, Schimmel unter der Tapete. Werden diese erst nach dem Kauf entdeckt, kann es teuer werden. Wir empfehlen deshalb Bestands-Immobilien immer gemeinsam mit Experten zu begutachten, um mögliche zukünftige Kosten für Renovierungen mit in die Entscheidung einfließen lassen zu können. 

Wir achten bei der Wahl unserer Partner stets auf beste Bauqualität in Top-Lagen oder Lagen mit großem Potential und mit hervorragender Infrastruktur. Alle unsere Projekte befinden sich in Héviz oder maximal 10 Autominuten von Héviz entfernt.